Generelt
Dette katalog beskriver indledningsvist hvem der har vedligeholdelsespligten af hvad, ligesom det beskriver hvilke forhold man skal være opmærksom på, hvis man ønsker at foretage ændringer i sin lejlighed. Endvidere vedrører kataloget de principper, der anvendes ved vurdering af lejligheder, til grund for en overdragelse.
Vedligeholdelse
Ifølge foreningens vedtægter og boligoverenskomst er det andelshaver selv, der er ansvarlig for den indvendige vedligeholdelse. Det betyder at andelshaver skal sørge for at vedkommendes lejlighed er i “almindelige vedligeholdelsesstand”.
Radiatorer – den egentlige varmeforsyning påhviler ejendommen, hvorfor svigtende radiatorer udbedres af foreningen. Foreningen hæfter imidlertid ikke hvis radiatoren ikke virker som følge af overmaling. Andelshaver er ikke ansvarlig for defekte termostater eller varmemålere, medmindre defekten er forårsaget af andelshaveren selv.
Toilet– andelshaver er umiddelbart selv ansvarlig for skader på cisterne, kumme og håndvask mv. Foreningen har imidlertid tegnet en kummeforsikring via ejendomsforsikringen, hvilket betyder at forsikringen i et vist omfang dækker sådanne skader.
Vinduer– den udvendige vedligeholdelse påhviler ejendommen. Den indvendige vedligeholdelse påhviler andelshaver. Husk at regelmæssig behandling med en kvalitetsmaling/ træbeskyttelse forlænger vinduernes levetid.
Ved skader på selve vinduesrammen eller glasset kontaktes bestyrelsen, da ejendommens forsikring i et vist omfang dækker, alt afhængig af skaden.
Køkken- og hoveddør – den udvendige vedligeholdelse påhviler ejendommen. Den indvendige vedligeholdelse påhviler andelshaver -farve på den indvendige side kan vælges efter eget valg.
Forsyningsledninger (vandrør) – som hovedregel påhviler vedligeholdelsen af de lodrette forsyningsledninger ejendommen og de vandrette andelshaveren. Nærmere oplysninger fås hos bestyrelsen.
Såfremt der er tvivl om vedligeholdelse af lejligheden, kan der søges råd og vejledning hos bestyrelsen.
Byggetilladelser og boligændringer
Installation af vaske- og opvaskemaskine skal meddeles bestyrelsen.
Der skal indsendes en “Begæring om vandinstallation” til Københavns Vandforsyning – hvilket kræver at installationen udføres af en autoriseret vandmester.
Boligændring. Inden der foretages ændringer i boligen skal bestyrelsen altid kontaktes først, med ændringer tænkes der på ændringer af konstruktioner eller installationer.
I følge byggelov og bygningsreglement skal der foretages anmeldelse til kommunen af enhver ændring af bygningsdele og konstruktioner i etagebyggeri.
Det betyder, at der skal foretages anmeldelse af eksempelvis:
- Opsætning og nedtagning af vægge (også de ikke bærende).
- Opsætning af lofter – også forsænkede
- Blænding af døre og ændring af flugtveje
- Etablering af bad og brusekabine.
- Etablering af gulvafløb
For nogen af ovennævnte punkter er det i særlige tilfælde ikke nødvendigt at foretage anmeldelse. Rådgivning herom kan fås på nedennævnte adresse.
Der er oprettet et specielt kundecenter for byggesager i København beliggende på Ottilavej 1, 4. sal værelse 8, 2500 Valby. Der skal bruges en speciel blanket til at anmelde et byggearbejde. Blanketten udleveres af kundecenteret. Desuden skal du være opmærksom på, at anmeldelse af byggearbejder kræver en accept og fuldmagt af bygningens ejer, repræsenteret ved bestyrelsen.
Ændringer i Iednings- og rørføring kræver ikke byggetilladelse. Men husk at alle ændringer af el-, gas- og vandinstallationer skal udføres af autoriseret installatør. Ved ændringer af en sådan art, har andelshaver ved salg, pligt til at dokumentere lovligheden ved erklæring eller regning fra autoriseret installatør.
Se i øvrigt gældende regler for vedligeholdelse og forandringer i §9 og §1o i foreningens vedtægter.
AI anden indvendig vedligeholdelse – som ikke er nævnt ovenfor påhviler andelshaveren.
Forbedringer/ mangels fradrag ved vurdering af Iejligheder
Som det fremgår af foreningens vedtægter foretages prisen for forbedringer ved salg af andel, af bestyrelsen i samarbejde med en uvildig sagkyndig skønsmand. Vurderingen foretages på baggrund af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende, hvis muligt på basis af regninger fra leverandører/håndværkere. Forbedringer ansættes til anskaffelsesprisen evt. med fradrag af værdiforringelse som følge af alder og slidtage.
Konstateres der mangler i forbindelse med vurderingen vil der blive foretaget fradrag til sikkerhed for at manglerne kan blive udbedret. Manglerne ansættes til den pris som det vurderes at en fagmand vil tage for udbedringen. Sælger har frem til lejlighedens overdragelse ret til at udbedre de konstaterede mangler. Sælger har endvidere en kort frist til at udbedre mangler, som først konstateres efter overtagelsen.
I det følgende gennemgås de væsentligste forhold ved vurderingen:
Vægge
Tapet, filt, væv mm. skal sidde fast over det hele og være helt. Løs eller hullet vægoverfladebehandling medfører fradrag. Huller efter ophæng mm. i beskedent omfang medfører dog ikke fradrag. Dette gælder også borehuller i klinker, fliser mm.
Nedtagne eller opsatte vægge kan tillægges værdi som forbedring, men kan derimod også medføre mangelfradrag hvis det skønnes at ændringen er uhensigtsmæssig.
Lofter
Generelt skal lofterne fremstå jævne og ensartede, hvilket vil sige uden væsentlige revner og sprækker samt at eventuelt filt, gipsplader o.Iign. skal sidde fast.
Umiddelbart vedrører al reparation af lofter almindelig vedligeholdelse, dog vil håndværksmæssig opretning af pudsede lofter samt renovering af stuk kunne tillægges en værdi som ekstraordinær genopretning.
Mht. til forsænkede lofter, skal man være opmærksom på de særlige lovkrav der er om disse i etagebyggeri. Forsænkede lofter kan tillægges værdi som forbedring, hvis de er monteret direkte på det oprindelige loft.
Gulve
Gulve og tæpper skal fremstå uplettede samt være uden væsentlige huller og revner. Afslibning/afhøvling og lak/ludbehandling har ikke karakter af forbedring, men kan derimod medføre mangels fradrag hvis gulvet er slebet eller høvlet for langt ned.
Afretning af gulv samt ny gulvbelægning som klinker, terrazzo, vinyl, linoleum og træ vil kunne medregnes som en forbedring.
Gulvtæpper kan tillægges en værdi som tilpasset løsøre.
Døre
Der skal til lejligheden forefindes de døre som lejligheden havde ved sin oprindelse.
El- gas og vandinstallationer
Såfremt der er foretaget ændringer i lejlighedens el- gas- eller vandinstallationer, skal der kunne forevises regninger fra en autoriseret installatør for arbejdets udførelse. Kan disse ikke forevises vil der blive stillet krav om et installationstjek af en fagmand, før lejligheden kan overdrages.
Opmærksomheden henledes endvidere på, at det ved lov er bestemt at der skal opsættes HPFl-relæ, hvis der foretages ændringer i lejlighedens elinstallationer. Et opsat HPFI-relæ vil ved vurderingen medgå som en forbedring.
Ved overdragelse af andele skal der være mulighed for tilslutning af komfur, hvilket betyder at der skal være tilslutningsmulighed til enten gas eller 380 v.
Hårde hvidevarer
Der er intet krav om at der ved overdragelse skal forefindes hårde hvidevarer, herunder hverken i relation til køleskab eller komfur, men efterlades der alligevel hårde hvidevarer, vil disse blive tillagt en eventuel værdi som løsøre.
Ulovlige insta/lationer/konstruktioner
Hvis der ved vurderingen forefindes ulovlige installationer/konstruktioner, vil der blive foretaget fradrag for reetablering af forholdene. Men det er ikke muligt at overdrage en lejlighed med ulovlige installationer og konstruktioner, hvorfor sådanne skal være udbedret inden lejligheden overdrages til køber.
Hvis det ved vurderingen skønnes at en installation eller konstruktion er udarbejdet efter gældende regler, men at det samtidig konstateres at der ikke er indhentet de fornødne tilladelser, vil der blive foretaget fradrag for lovliggørelsen. Samtidig vil der blive foretaget fradrag for en eventuel udbedring af forholdet, hvis det alligevel skulle vise sig, at det ikke var muligt at opnå tilladelse til vedrørende. Der ses bort fra begge fradrag når dokumentation for Lovliggørelsen forevises.
Således vedtaget på den ordinære generalforsamling d. 26. april 2000.